売主の不動産業者が倒産したときでも、買主が保護される法律ができたと聞いたのですが。

柱や梁など建物の基本構造部分に重大な欠陥があったり、雨漏り等があるときは、新築住宅の売主業者には10年間の瑕疵担保責任があり、買主は売主に補修等を請求できますが、売主が倒産してしまうとこの保証を受けられず、損害の賠償もできません。そこで、平成２１年１０月１日以降に引き渡す新築住宅の売主業者には、①保証金の供託、または、②責任保険契約の締結のいずれかの措置を講ずることが義務付けられました。売主が倒産等で瑕疵担保責任を果たすことができないときには、供託金または保険金により補修等に必要な費用が買主に支払われます。

 

新築住宅を購入するとき、売主の不動産業者さんは保証金の供託や責任保険契約について、ちゃんと説明してくれるのでしょうか。

不動産業者には売買契約の締結までに重要事項説明をすることが義務付けられています。その重要事項説明事項の一つとして「瑕疵担保責任の履行に関する措置の概要」を必ず説明することになっています。保険の内容等について書面を示して説明がありますので、よく確認してください。

 

新築住宅の売主業者は、保証金の供託か保険を付けるかのどちらかの措置をとるということですが、買主にとってはどちらが有利なのでしょうか。

「供託」は売主業者が自らの資力で瑕疵担保責任に対応することを前提にしており、資力確保措置として供給戸数に応じた保証金を１０年間供託するものです。売主が倒産等で責任を履行することができなくなった場合にのみ、買主は法務局に還付請求の手続を行うことができます。「保険」は売主業者が保険料を支払い、保険契約を締結するもので、売主業者が瑕疵の補修などを行った場合、それに要した費用に対して売主に保険金が支払われます。売主が倒産などにより補修等ができない場合には、買主が直接保険会社に請求して、保険金の支払を受けます。どちらが有利とはいえませんが、保険で対応する販売事業者(売主業者)が多いと思われます。なお、どちらにするかは売主業者の判断によるもので、買主が選ぶものではありません。

 

建物の建具や造作、設備などに不具合がある場合も１０年間は補修してもらえるのでしょうか。

瑕疵担保履行法の対象となるのは、住宅品質確保法に基づく「構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分」に限定されます。その他の瑕疵については、契約ごとに売買契約の定めや売主業者独自のアフターサービス規準、メーカー保証などにより対応されることになりますので、それらの内容をご確認下さい。

 

売主業者との間でトラブル(紛争)となったときにはどうすればよいでしょうか。

責任保険の付保された新築住宅において紛争が生じた場合には、住宅紛争処理機関による紛争処理手続(あっせん、調停、仲裁)を利用することができます。